Thursday, July 27, 2017

Melihat Sektor Properti di Tahun 2017

Mungkin kebanyakan investor akan kaget karena di tahun 2017, sektor yang paling underperform terhadap IHSG adalah sektor properti. Sepanjang 2017 ini sektor properti menghasilkan return yang negatif karena turun 6,99% padahal IHSG di tahun 2017 naik sebesar 9%. Padahal beberapa tahun yang lalu sektor properti adalah sektor primadona para investor. Investor yang berinvestasi di sektor ini akan mengalami penurunan nilai investasinya di tahun ini. Namun apa yang menyebabkan sektor ini mengalami underperform di tahun ini? Bisakah sektor properti rebound kembali?

Indeks Properti & Konstruksi vs IHSG
Sumber: finance.yahoo.com

Bubble Properti
Dalam beberapa tahun terakhir sektor properti mengalami peningkatan yang sangat signifikan. Nilai-nilai rumah meningkat berkali-kali lipat hanya dalam beberapa tahun. Bahkan kebanyakan peningkatan harga properti di Ibukota mengalami peningkatan lebih dari 30% pertahun. Ketika harga naik konsisten dari tahun ke tahun maka orang-orang akan berpikir bahwa investasi itu adalah yang terbaik. Hal itulah yang terjadi pada sektor properti, orang-orang sudah menganggap bahwa sektor properti adalah sektor yang paling aman dalam berinvestasi. Ketika hal seperti ini terjadi maka ini adalah sebuah indikasi yang buruk, karena orang-orang akan berbondong-bondong untuk membeli barang yang sama dan menyebabkan bubble. Kenaikan harga properti yang signifikan membuat orang membeli properti bukan untuk ditinggali lagi, namun sebagai investasi. Dan ketika lebih banyak orang yang membeli properti untuk investasi dibandingkan ditinggali maka hal itu akan menambah supply properti di pasaran. Untungnya pasar segera mengetahui akan adanya bubble properti dan mulai mengalami penurunan. Akhirnya sektor properti pun mulai menurun tahun ini dan indikasinya sudah terjadi di tahun lalu, namun bubble masih belum pecah, ini hanyalah koreksi sementara dan merupakan hal yang bagus karena semakin bubble harga properti maka kepanikan akan terjadi. Tapi sekarang ini belum terjadi kepanikan bukan? Berarti sektor properti masih ada peluang untuk naik dalam jangka menengah.

Kebijakan Pemerintah
Pemerintah melihat adanya penurunan kredit pada sektor properti di tahun 2015. Perlambatan di sektor properti membuat pemerintah mengeluarkan stimulus untuk sektor properti salah satunya adalah pelonggaran kebijakan LTV (Loan To Value). Bank Indonesia pun mengeluarkan kebijakan LTV No. 17/10/PBI/2015 tentang “Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor”. Untuk diketahui, PBI ini merupakan revisi dari aturan yang lama. Dalam PBI yang lama, kredit untuk rumah dengan tipe lebih besar dari 70 meter persegi (untuk fasilitas rumah pertama), ditetapkan LTV-nya sebesar 70 persen. Untuk kredit fasilitas rumah kedua (ketiga, dan seterusnya), maka LTV-nya sebesar 60 persen. Dalam ketentuan PBI terbaru, kebijakan LTV untuk tipe rumah masing-masing dinaikkan nilainya 10 persen dari nilai semula. Namun sepertinya stimulus ini masih belum bisa mendatangkan hasil yang maksimal untuk sektor properti.

Daya Beli Melemah
Sepertinya pemerintah harus pontang-panting untuk menaikkan daya beli masyarakat. Rendahnya daya beli masyarakat tercermin dari survei yang dilakukan Bank Indonesia (BI). Survei bank sentral terkait Indeks Keyakinan Konsumen (IKK) Juni 2017 sebesar 122,4 atau turun 3,5 poin jika dibandingkan dengan IKK pada bulan sebelumnya. Ini adalah sebuah indikasi yang buruk, ketika daya beli masyarakat melemah maka harga barang-barang akan semakin sulit terjangkau oleh masyarakat dan menyebabkan masyarakat semakin kesulitan untuk membeli barang mahal seperti properti. Apalagi apartemen di Ibukota sangat mahal yang membuat pegawai biasa tidak sanggup membelinya. Kejadian ini hampir sama dengan bubble properti di Jepang yang membuat orang Jepang menjadi kesulitan untuk memiliki rumah di kota-kota besar.

Kinerja Emiten Properti Q1 2017
Kinerja keuangan emiten properti di Indonesia bisa dibilang kacau. Pakuwon Jati (PWON) mencatatkan penurunan pendapatan sebesar 10,61% dan 36%. Alam Sutera Realty (ASRI) mencatatkan penurunan pendapatan sebesar 16,7% laba bersihnya turun sebesar 66%. Lippo Karawaci (LPKR) mencatatkan penurunan laba 54%. Melihat ini berarti secara umum sektor properti masih belum menunjukkan perbaikan dan kenerjanya yang melempem masih bisa berlanjut di sepanjang tahun ini. 

Kesimpulan:
Kenaikan harga properti dalam beberapa tahun terakhir membuat pasar properti terkena efek bubble dan hal itu sudah dirasakan emiten properti di sepanjang tahun 2016 yang rata-rata juga mencatatkan penurunan laba. Pada Q1 2017 laba para emiten properti juga masih mengalami penurunan yang merupakan indikasi masih belum pulihnya sektor ini. Kebijakan pemerintah yang melonggarkan kebijakan LTV sepertinya belum bisa menstimulus sektor ini. Namun sektor properti masih menjadi primadona untuk investasi mengingat kebutuhan akan perumahan yang terus meningkat. Sektor properti kemungkinan akan mulai bangkit pada jangka menengah setidaknya di tahun 2018 nanti.





No comments:

Post a Comment