Rabu, 22 April 2020

Fitch Menurunkan Peringkat ASRI ke B-

Fitch Ratings menurunkan peringkat pengembang properti jangka panjang PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) menjadi 'B-' dari 'B' dan semua peringkat telah ditempatkan di Pantauan Peringkat Negatif (RWN). Hutang ASRI senilai US$ 175 juta jatuh tempo 2021 dan US$ 370 juta jatuh tempo 2022, diterbitkan oleh anak perusahaan yang dimiliki sepenuhnya Alam Synergy Pte Ltd dan dijamin oleh ASRI dan beberapa anak perusahaannya, telah diturunkan ke 'B-' dari 'B' sementara Peringkat Pemulihan pada catatan tetap di 'RR4'.

Fitch Ratings

Penurunan peringkat mencerminkan pandangan Fitch bahwa ASRI menghadapi peningkatan risiko pembiayaan kembali. Saldo kas ASRI dan arus kas operasi (CFFO) akan gagal memenuhi pembayaran kembali obligasi US$ 175 juta yang jatuh tempo pada bulan April 2021, dan Fitch percaya opsi refinancing ASRI, baik di darat maupun di lepas pantai, telah berkurang secara signifikan di tengah pandemi coronavirus saat ini. Bank-bank domestik cenderung memprioritaskan menjaga likuiditas sementara selera pasar modal untuk sekuritas pasar berkembang telah melemah karena wabah COVID-19.

Perusahaan saat ini telah mengumpulkan sekitar Rp 1 triliun, yang terdiri dari pinjaman bank terjamin senilai Rp 700 miliar dan opsi call spread yang jatuh tempo, yang akan digunakan untuk membayar kembali US$ 60 juta dari obligasi US$ 175 juta saat obligasi berubah dan dapat dialihkan pada 22 April 2020. Fitch percaya pendanaan yang ketat pada kondisi ini akan membuatnya tantangan bagi perusahaan untuk mengamankan dana dalam memenuhi jatuh tempo utangnya pada 12 bulan ke depan dan hal ini 

ASRI mengindikasikan bahwa perusahaan sedang dalam negosiasi untuk mendapatkan dana yang cukup untuk membayar obligasi, meskipun negosiasi ini semakin berlarut-larut. Fitch dapat mempertimbangkan untuk menghapus RWN jika perusahaan mampu menyelesaikan pembiayaan kembali.

Pembatasan Pandemi Dalam Pembiayaan
Fitch percaya akses ASRI ke bank dan pasar modal dibatasi di tengah gejolak ekonomi dan keuangan yang timbul dari pandemi coronavirus. Rupiah Indonesia telah terdepresiasi secara signifikan pada tahun ini dan likuiditas di pasar modal telah menyusut, terutama untuk perusahaan-perusahaan non-investasi. Bank-bank domestik menghadapi tekanan kualitas aset jangka pendek yang signifikan dan cenderung berfokus pada menjaga likuiditas dan memprioritaskan kredit berkualitas lebih tinggi dalam pembukuan mereka. Semua ini secara signifikan meningkatkan risiko pembiayaan bagi ASRI.

Jatuh tempo signifikan terdekat ASRI adalah obligasi US$ 175 juta yang jatuh tempo pada April 2021. Perusahaan ini juga memiliki jatuh tempo US$ 370 juta pada April 2022. Meskipun menghadapi tantangan ini, Fitch percaya ASRI masih memiliki strategi yang siap digunakan, khususnya land bank, yang dapat digunakan sebagai keamanan sebagai bagian dari paket pembiayaan oleh bank domestik.

Prospek Sektor Properti Negatif
Fitch merevisi prospeknya di sektor pembangunan rumah di Indonesia menjadi negatif karena Fitch memperkirakan permintaan properti yang lebih lemah. Sejalan dengan prospek sektor ini, Fitch telah memangkas perkiraannya untuk penjualan ASRI pada tahun 2020 menjadi Rp1,3 triliun dari Rp2,1 triliun, dengan asumsi penjualan pada Q2 2020 turun lebih dari 50% yoy dan penjualan pada Q4 2020 turun 30% -40% . Fitch juga telah mengasumsikan permintaan untuk hanya mulai pulih pada Q2 2021 dan pemulihan dekat-ke-penuh pada Q4 2021, yang menghasilkan perkiraan penjualan yang dapat diatribusikan sebesar Rp1,7 triliun di tahun 2021. Fitch juga mengharapkan beberapa keterlambatan dalam pengumpulan penjualan untuk Q2 2020-Q4 2020 karena beberapa pembeli dapat menunda pembayaran.

Penjualan Tanah Lebih Rendah
Arus kas dan likuiditas ASRI secara historis mendapat manfaat dari kemitraannya dengan China Fortune Land Development Co., Ltd. (CFLD; BB- / Stabil), di mana CFLD membeli tanah dari bank tanah ASRI di area Pasar Kemis, yang membantu menebus penjualan awal yang lambat selama kelemahan pasar. Namun, Fitch berharap penjualan ke CFLD melambat, yang seharusnya menghasilkan jumlah CFFO yang lebih lemah. Fitch memperkirakan ASRI akan menghasilkan, rata-rata, CFFO negatif ke netral dan arus kas bebas negatif dalam jangka menengah, dengan asumsi bahwa perusahaan tersebut berhasil membiayai kembali obligasi 2021.

Penjualan tanah ke CFLD sebelumnya membantu mengimbangi penjualan yang lambat karena permintaan properti merosot, meskipun itu terjadi pada biaya konsentrasi pelanggan yang lebih tinggi dan realisasi potensi keseluruhan yang lebih rendah dari bank tanah ASRI. Fitch percaya keterlibatan CFLD mempercepat pengembangan dan pencapaian massa kritis di kota Suvarna Sutera, yang seharusnya mendukung penjualan baru dari kota itu dalam jangka menengah. Kontribusi pra-penjualan dari kota, tidak termasuk penjualan tanah ke CFLD, naik menjadi 34% pada 2019 dari 17% pada 2016, dan berharap ini meningkat lebih lanjut menjadi sekitar 50% untuk empat tahun ke depan.

Tidak ada komentar:

Posting Komentar